Cada otoño me llegan varias herencias con el mismo guion: dos o tres hermanos, el piso de los padres en Ontinyent, Xàtiva o Alcoi, nadie sabe cuánto vale y uno quiere vender mientras otro prefiere quedárselo. Como perito judicial inmobiliario hago informes de valoración para herencias, y la mayoría de los problemas que veo no son fiscales: son de reparto. Pero antes de repartir hay que saber qué se paga, cuándo y sobre qué valor, porque heredar un piso en la Comunitat Valenciana en 2026 sale barato en Sucesiones y no tanto en plusvalía municipal.
Te cuento los pasos, los impuestos con sus plazos, el papel del valor de referencia de Catastro y cómo se reparte un piso entre hermanos sin acabar en el juzgado. No soy asesor fiscal: las cifras son orientativas y la liquidación concreta la revisas con el tuyo.
Heredar un piso en la Comunitat Valenciana: los pasos, en orden
- Certificado de defunción y, pasados 15 días hábiles, certificado de últimas voluntades, que dice si hay testamento y en qué notaría.
- Copia del testamento o, si no lo hay, acta de declaración de herederos ante notario.
- Inventario: nota simple, certificado catastral con el valor de referencia, saldos bancarios a fecha de fallecimiento, deudas y recibos de IBI.
- Escritura de aceptación y adjudicación de herencia, con la valoración de cada bien y el reparto.
- Impuestos: Sucesiones (modelo 650, Agència Tributària Valenciana) y plusvalía municipal, los dos en seis meses desde el fallecimiento.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: hasta entonces no puedes vender ni hipotecar.
El plazo corre desde el fallecimiento, no desde que los hermanos se ponen de acuerdo: si la herencia se atasca, cada uno liquida igualmente su parte.
Impuesto de Sucesiones en 2026: casi nada para hijos y cónyuge, algo para hermanos
La Comunitat Valenciana tiene hoy uno de los Sucesiones más bajos de España para la familia directa. Lo que se aplica en 2026 (Ley 13/1997, tras la Ley 6/2023 y las leyes 5/2025 y 5/2026):
- Reducción por parentesco: 100.000 € para cada hijo, nieto, padre o cónyuge (grupos I y II); los menores de 21 años suman 8.000 € por año que les falte, hasta 156.000 €. Hermanos, tíos y sobrinos (grupo III) solo tienen la reducción estatal de 7.993,46 €; primos y no parientes, ninguna.
- Bonificación del 99 % de la cuota para hijos, nietos, padres y cónyuge, desde el 28 de mayo de 2023. Es la que ha dejado el impuesto prácticamente a cero para la mayoría de las familias.
- Hermanos, tíos y sobrinos: bonificación del 25 % para fallecimientos desde el 1 de junio de 2026, que sube al 50 % el 1 de junio de 2027. Un hermano sigue pagando bastante más que un hijo.
- Parejas de hecho: solo cuentan como cónyuge si están inscritas en el Registro de Uniones de Hecho Formalizadas de la Comunitat Valenciana; sin inscripción, tributan como extraños.
- Vivienda habitual del fallecido: reducción adicional del 95 % de su valor, con límite de 150.000 € por heredero, para cónyuge, ascendientes y descendientes que la mantengan cinco años.
- Plazo: seis meses, prorrogables otros seis si lo pides dentro de los cinco primeros (con intereses). La bonificación del 99 % exige presentar la autoliquidación en plazo o, al menos, antes de que te la reclamen.
El valor de referencia de Catastro manda (y cómo discutirlo)
Desde 2022 la base del impuesto es el valor de referencia de Catastro, salvo que declares más. En los pisos de los años 70 y 80 de Ontinyent o Xàtiva suele quedar por debajo del mercado. Pero en casas de pueblo grandes, fincas y algunos edificios del centro he visto valores de referencia por encima de lo que se pagaría por ellos. Ahí no cabe la tasación pericial contradictoria: se liquida, se pide la rectificación de la autoliquidación y se aporta prueba, y la prueba útil es un informe pericial de valoración con testigos reales de la zona.
La plusvalía municipal: el impuesto que sí se paga al heredar
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana lo paga el heredero, en el ayuntamiento del piso, en seis meses prorrogables hasta un año. Tras la STC 182/2021 y el Real Decreto-ley 26/2021 funciona así:
- Se calcula sobre el valor catastral del suelo, no sobre el valor del piso, y por los años que el fallecido fue propietario, hasta 20.
- Puedes elegir entre el método objetivo (suelo por un coeficiente según los años) y el método real (diferencia entre lo que pagó el fallecido y el valor que ahora se declara, en la proporción del suelo). Se aplica el más bajo.
- Si no ha habido incremento, no se paga, pero hay que declararlo y acreditarlo con las escrituras.
- Cada ayuntamiento fija su tipo (máximo 30 %) y puede bonificar hasta el 95 % cuando heredan cónyuge, descendientes o ascendientes, normalmente solo la vivienda habitual. Ontinyent, Xàtiva, Alcoi y Cocentaina tienen cada uno su ordenanza: consúltala, porque la bonificación se pide dentro del plazo y no se aplica de oficio.
Ejemplo con los máximos legales: suelo catastral de 30.000 €, piso comprado hace más de 20 años, coeficiente 0,40 y tipo del 30 %: base 12.000 € y cuota 3.600 € a repartir entre los herederos, antes de bonificaciones. Aviso: el Real Decreto-ley 29/2026 cambia los coeficientes desde el 1 de diciembre de 2026 (el de más de 20 años baja de 0,40 a 0,30 y suben los de 9 a 16 años), pendiente de la votación del 12 de noviembre; en herencias cuenta el coeficiente vigente en la fecha del fallecimiento.
¿Y el IRPF? La «plusvalía del muerto» no tributa, pero deja huella
En el IRPF del fallecido no hay ganancia por la transmisión mortis causa (artículo 33.3.b de la Ley del IRPF): la revalorización desde que compraron los padres no tributa nunca. Lo que queda fijado es tu valor de adquisición: el declarado en Sucesiones más los impuestos y gastos de la herencia. Si dentro de tres años vendes por 130.000 € un piso heredado en 95.000 €, tributas por 35.000 € menos gastos. Por eso a veces conviene declarar el valor real aunque supere al de referencia: Sucesiones con el 99 % de bonificación apenas sube y te ahorras IRPF al vender. Y si el piso se queda vacío, cada año tributas por imputación de rentas (el 1,1 % del valor catastral, o el 2 % si no está revisado) aunque no cobres nada.
Repartir el piso entre hermanos: proindiviso, extinción de condominio o venta
Aquí es donde más se tuerce una herencia. Tres salidas:
- Quedarse en proindiviso, cada hermano con su porcentaje. Funciona hasta que uno quiere vender, otro lo usa y un tercero deja de pagar el IBI: lo veo en demasiados pisos cerrados.
- Extinción de condominio: un hermano se adjudica el piso y compensa en dinero a los demás. No paga ITP sino Actos Jurídicos Documentados, al 1,4 % en la Comunitat Valenciana desde el 1 de junio de 2026 (antes 1,5 %), sobre el valor de la parte que adquiere. Es la salida más barata cuando uno quiere la vivienda.
- Vender y repartir: el comprador paga el ITP al 9 % y cada heredero tributa en su IRPF por la diferencia entre el precio y el valor declarado en la herencia. Cuida el contrato de arras y que firmen todos los herederos.
En los tres casos la pregunta es la misma: ¿cuánto vale el piso? El valor de referencia sirve para Hacienda, no para repartir, y el precio de los portales es lo que pide el vendedor, no lo que se paga. Si un hermano se queda la casa por el valor de referencia y otro cobra con ese número, alguien pierde. Una valoración de mercado independiente, con ventas reales de la zona, permite firmar un reparto que nadie discuta, y es lo que pedirá un juez si no hay acuerdo. Como punto de partida tienes los precios de la vivienda en Ontinyent en 2026, Xàtiva, Alcoi y Cocentaina.
Ejemplo orientativo. Piso de 100 m² en Ontinyent, valor de mercado 120.000 €, valor de referencia 95.000 €, heredado a medias por dos hijos. Sucesiones: 60.000 € cada uno, por debajo de la reducción de 100.000 €, cuota 0 €. Plusvalía municipal: según la ordenanza, entre 0 y unos 1.800 € por cabeza. Notaría y Registro: 1.000–1.500 € en total. Si uno se queda el piso, debe compensar al otro con 60.000 € (la mitad del valor de mercado, no los 47.500 € de la mitad del de referencia) y paga 840 € de AJD. Si venden, cada uno declara en IRPF la ganancia sobre el valor que puso en la herencia; y si con ese dinero van a comprar otra casa, antes conviene leer cómo coordinar la venta con la compra.
Preguntas frecuentes sobre heredar un piso en la Comunitat Valenciana
¿Cuánto se paga por heredar el piso de los padres en la Comunitat Valenciana?
En Sucesiones, con 100.000 € de reducción por hijo y el 99 % de bonificación, casi siempre cero o unos cientos de euros. Lo que pesa es la plusvalía municipal, notaría y Registro y, si la hay, la hipoteca que se hereda con el piso.
¿Cuánto tiempo tengo para liquidar la herencia?
Seis meses desde el fallecimiento, tanto en Sucesiones como en plusvalía municipal, prorrogables otros seis; en Sucesiones hay que pedirlo en los cinco primeros meses y se pagan intereses de demora.
¿Qué valor pongo al piso en la escritura de herencia?
Como mínimo el valor de referencia. Si el mercado está por encima, suele interesar declarar el valor real: Sucesiones apenas sube y reduces la ganancia del IRPF cuando vendas. Si el de referencia supera al mercado, se liquida y se impugna con un informe pericial.
Mi hermano no quiere vender y yo no puedo pagarle su parte. ¿Qué hago?
Nadie está obligado a seguir en proindiviso: cualquier copropietario puede pedir la división judicial, que acaba en subasta. Antes de llegar ahí, una valoración independiente y una mediación resuelven la mayoría de los casos, y mucho más baratas.
Mi conclusión (y cómo puedo ayudarte)
Heredar un piso en la Comunitat Valenciana es hoy fiscalmente asumible para hijos y cónyuges; el riesgo está en los plazos que se pasan, en el valor de referencia que nadie revisa y en los repartos hechos a ojo. Un número bien justificado al principio evita años de piso cerrado y malas caras en Navidad.
- Si necesitas saber cuánto vale el piso heredado para repartirlo, compensar a un hermano o impugnar el valor de referencia, escríbeme a salvadorpalau@kapitalia.net y te preparo un informe pericial de valoración firmado, válido ante notario, Hacienda y juzgado. WhatsApp: @salvapalau.
- Si lo que queréis es vender, pide primero una valoración gratuita en Kapitalia y cuéntanos qué queréis vender: gestionamos pisos heredados en Ontinyent, Xàtiva, Alcoi y Cocentaina coordinando a todos los herederos.
- Y si uno se queda el piso y otro busca casa con su parte, mira los pisos y casas en venta de Kapitalia en las tres comarcas.
Fuentes: Ley 13/1997 de la Generalitat Valenciana (artículos 10, 12 bis, 12 ter y 12 quáter), con la Ley 6/2023 (bonificación del 99 %) y las leyes 5/2025 y 5/2026 (grupo III: 25 % desde el 1/6/2026 y 50 % desde el 1/6/2027); Ley 29/1987 y Ley 11/2021 (valor de referencia); Real Decreto Legislativo 2/2004 (artículos 104 a 110), STC 182/2021 y Real Decreto-ley 26/2021; Real Decreto-ley 29/2026, coeficientes de plusvalía desde el 1/12/2026; Ley 35/2006 del IRPF (artículos 33.3.b, 36 y 85); tipos de ITP y AJD en la Comunitat Valenciana en 2026. Orientativo, con fecha de noviembre de 2026: no sustituye el asesoramiento fiscal ni una valoración individualizada.
