Actualizado: octubre de 2026
Cada semana me llegan borradores de contratos de arras para revisar. Algunos los redacta otra agencia, otros los descargan las partes de internet y otros vienen de un amigo «que sabe de esto». Y casi siempre encuentro alguno de los mismos fallos.
El contrato de arras parece un trámite: se firma, se entrega una señal y luego se va al notario. Pero es el documento que decide quién pierde dinero si la compraventa se tuerce. Y cuando se tuerce, ya es tarde para corregirlo.
Estos son los cinco errores más frecuentes y cómo evitarlos.
Primero: ¿qué son las arras penitenciales?
Las arras penitenciales están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil. Permiten que cualquiera de las partes se eche atrás con una consecuencia económica pactada de antemano:
- Si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada.
- Si desiste el vendedor, devuelve el doble de lo recibido.
Es la modalidad más habitual en las compraventas de vivienda, porque da seguridad a ambas partes y evita pleitos largos.
Error nº 1: no dejar claro que las arras son penitenciales
Es el error más grave y el más frecuente. Hay tres tipos de arras:
- Confirmatorias: son simplemente un pago a cuenta del precio.
- Penales: funcionan como una penalización por incumplimiento.
- Penitenciales: permiten desistir del contrato a cambio de perder o devolver doblada la señal.
El Tribunal Supremo exige que la voluntad de pactar arras penitenciales sea clara y expresa. En caso de duda, los tribunales entienden que son confirmatorias. En ese caso, la parte que incumple no puede desistir pagando la señal, y la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o una indemnización por daños.
Cómo evitarlo: el contrato debe decir expresamente que las arras son penitenciales, citar el artículo 1454 del Código Civil y explicar sus consecuencias: pérdida de la señal si desiste el comprador y devolución del doble si desiste el vendedor. Titular el documento «Contrato de arras» no basta.
Error nº 2: no revisar la nota simple ni las cargas
He visto borradores que describen la vivienda con la dirección y poco más. Nadie ha pedido una nota simple al Registro de la Propiedad. Y a veces aparecen sorpresas: una hipoteca que no se ha cancelado, un embargo, un usufructo, una superficie que no coincide o una plaza de garaje que no está inscrita como finca independiente.
Cómo evitarlo:
- Pide una nota simple actualizada antes de firmar y descríbela en el contrato: número de finca registral, tomo, libro, folio y referencia catastral.
- Indica qué cargas tiene y cómo se van a cancelar. Por ejemplo, que la hipoteca pendiente se cancelará con parte del precio en la firma de la escritura.
- Establece que la vivienda se entregará libre de cargas, arrendatarios y ocupantes, y al corriente de pago de IBI y comunidad.
Error nº 3: no prever qué pasa si el banco no concede la hipoteca
Este error puede costarle la señal al comprador. Si el contrato no dice nada y el banco deniega la hipoteca, el comprador no puede firmar. Desde el punto de vista jurídico, eso equivale a desistir y pierde las arras.
Cómo evitarlo: incluye una condición de financiación bien redactada:
- Importe de la hipoteca que se necesita.
- Plazo para obtener la aprobación.
- Prueba de la denegación: por ejemplo, la denegación por escrito de al menos una o dos entidades.
- Consecuencia: devolución íntegra de la señal si se deniega dentro de plazo.
Si el comprador va a usar el aval del IVF, menciónalo también en el contrato. Lo explico en mi artículo sobre el aval IVF para la primera vivienda.
Al vendedor también le interesa esta cláusula: un plazo claro le evita tener la vivienda bloqueada durante meses.
Error nº 4: identificar mal a las partes (y olvidar al cónyuge)
Faltan DNI, faltan domicilios o firma solo uno de los titulares. Y el caso más delicado: la vivienda familiar.
Si la vivienda es la vivienda habitual de la familia, aunque esté a nombre de uno solo de los cónyuges, el artículo 1320 del Código Civil exige el consentimiento del otro cónyuge para venderla. Si no firma, la operación puede impugnarse.
Cómo evitarlo:
- Identifica a todos los titulares registrales con nombre completo, DNI, domicilio y estado civil y régimen económico matrimonial.
- Si la vivienda es la residencia familiar, que firme también el cónyuge aunque no sea titular.
- En herencias, comprueba que todos los herederos han aceptado y firman, o que hay un poder suficiente.
- Si alguien firma en representación de otro, adjunta copia del poder y comprueba que sigue vigente.
Error nº 5: un plazo para escriturar sin mecanismo para cumplirlo
«La escritura se firmará antes del 30 de noviembre.» ¿Y si llega el día y una de las partes no aparece? ¿Quién elige la notaría? ¿Cómo se convoca a la otra parte?
Cómo evitarlo:
- Fija una fecha límite clara para firmar la escritura.
- Indica quién elige la notaría. Normalmente la elige el comprador, porque es quien paga la mayor parte de los gastos notariales.
- Establece un sistema de convocatoria fehaciente: burofax, correo con acuse o un requerimiento notarial con unos días de antelación.
- Prevé las consecuencias si una parte no comparece: se entiende que desiste y se aplica el régimen de arras penitenciales.
Extra: tres detalles que también conviene incluir
- Quién custodia la señal. Puede entregarse directamente al vendedor o quedar depositada en la agencia hasta la firma de la escritura. Que conste por escrito.
- Reparto de gastos e impuestos. Quién paga la plusvalía municipal, notaría, registro e ITP. Lo habitual es lo que marca la ley, pero conviene escribirlo.
- Documentación que entregará el vendedor: certificado de eficiencia energética, certificado de la comunidad de estar al corriente de pago (artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal), último recibo de IBI y, si procede, cédula de habitabilidad o licencia de ocupación.
Mi recomendación
Un contrato de arras bien hecho no es más largo; es más preciso. Antes de firmar y entregar dinero, haz que lo revise un profesional. En Kapitalia revisamos y redactamos contratos de arras para operaciones en la Vall d’Albaida, La Costera y L’Alcoià. Si tienes un borrador encima de la mesa, escríbeme aquí.
Preguntas frecuentes
¿Qué son las arras penitenciales?
Son una señal que permite a cualquiera de las partes desistir de la compraventa. Si desiste el comprador, pierde la señal; si desiste el vendedor, devuelve el doble. Están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil.
¿Qué pasa si el contrato no especifica el tipo de arras?
Los tribunales suelen considerarlas confirmatorias, es decir, un simple pago a cuenta del precio. En ese caso no permiten desistir pagando la señal.
¿Pierdo las arras si no me conceden la hipoteca?
Si el contrato no incluye una condición de financiación, probablemente sí. Por eso es imprescindible pactarla.
¿Cuánto se suele entregar como arras?
No hay un importe legal. En la práctica suele estar entre el 5 % y el 10 % del precio.
¿El contrato de arras tiene que firmarse ante notario?
No. Es un contrato privado válido. La escritura pública llega después, en la compraventa definitiva.
Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico personalizado en cada operación.
Lee también: vender tu casa para comprar otra sin improvisar y perito judicial inmobiliario: qué hace y cuándo lo necesitas.
Si estás a punto de firmar unas arras en Ontinyent, Xàtiva, Alcoi o Cocentaina, en Kapitalia revisamos el borrador antes de que pongas un euro: pide una valoración gratuita o mira los inmuebles en venta que gestionamos.
Salva Palau es Experto Inmobiliario (APEI nº 3.128), Perito Judicial Inmobiliario (APJUDE nº 0162) y gerente de Agentes Inmobiliarios Kapitalia (Registro de Agentes Inmobiliarios de la Comunitat Valenciana nº 0019).
