Actualizado: octubre de 2026
«¿Cuánto vale de verdad esta casa?» Es la pregunta que hay detrás de casi todos los conflictos familiares y patrimoniales que tienen un inmueble de por medio: una herencia entre hermanos, un divorcio, una casa en proindiviso o una deuda que hay que garantizar. Y cuando hay desacuerdo, la opinión de «un amigo de una inmobiliaria» no sirve. Hace falta un informe pericial.
Te explico qué hace un perito judicial inmobiliario, en qué se diferencia de una tasación bancaria y en qué situaciones te conviene contar con uno.
¿Qué es un perito judicial inmobiliario?
Es un profesional especializado en valorar inmuebles y en defender esa valoración ante un juzgado, una administración o las propias partes de un conflicto. Su trabajo es el informe o dictamen pericial: un documento técnico, razonado y firmado que fundamenta el valor de un inmueble con criterios objetivos.
La Ley de Enjuiciamiento Civil (artículos 335 y siguientes) regula el papel del perito en los procedimientos judiciales. Hay dos vías:
- Perito de parte (artículo 336 LEC): lo contrata una de las partes y su informe se aporta con la demanda o la contestación.
- Perito designado por el juzgado (artículo 339 LEC): lo nombra el juez, a petición de las partes o de oficio. Para ello, los colegios profesionales y asociaciones remiten cada año a los juzgados listas de peritos disponibles (artículo 341 LEC).
En ambos casos, el perito debe declarar que actúa con objetividad y puede ser llamado a ratificar y explicar su informe en el juicio.
Tasación bancaria e informe pericial: no es lo mismo
| Tasación hipotecaria | Informe pericial | |
|---|---|---|
| Para qué sirve | Conceder una hipoteca | Resolver un conflicto o acreditar un valor ante juzgados, Hacienda o las partes |
| Quién la hace | Sociedad de tasación homologada por el Banco de España | Perito experto en valoración inmobiliaria |
| Normativa | Orden ECO/805/2003 | LEC (en juicio) y metodología de valoración reconocida |
| Criterio de valor | Prudente, orientado a la garantía del banco | Valor de mercado real, razonado y defendible |
| Defensa en juicio | No está pensada para eso | Sí, el perito ratifica y responde a preguntas |
Una tasación bancaria tiene su función, pero no está pensada para resolver un reparto de herencia ni para convencer a un juez.
Cinco situaciones en las que necesitas un perito inmobiliario
1. Herencias: repartir sin pelearse
Cuando varios herederos tienen que repartirse inmuebles, el valor de cada uno determina quién se queda con qué y cuánto debe compensar a los demás. El artículo 1061 del Código Civil pide que en la partición se guarde la posible igualdad entre los lotes. Una valoración pericial independiente da una base objetiva a esa igualdad y evita muchos conflictos.
También es habitual que el contador-partidor o el juzgado (en una división judicial de herencia) necesiten un informe pericial.
2. Divorcios y liquidación de la sociedad de gananciales
La vivienda familiar suele ser el bien más valioso del matrimonio. Si uno de los cónyuges se la queda, debe compensar al otro. ¿Con qué valor? Si no hay acuerdo, el informe pericial es la herramienta para fijarlo, tanto en una negociación como en el procedimiento judicial de liquidación.
3. Proindivisos y extinción de condominio
Dos hermanos con una casa del pueblo, una pareja que compró junta y se separa, varios copropietarios de un local… Nadie está obligado a permanecer en la indivisión (artículo 400 del Código Civil). Para adjudicar el bien a uno de ellos o para negociar la salida de otro, hace falta un valor de referencia fiable.
4. Impuestos: cuando el valor fiscal no cuadra con la realidad
Desde 2022, Hacienda utiliza el valor de referencia del Catastro como base mínima en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y en el de Sucesiones y Donaciones. A veces ese valor está por encima del valor real del inmueble: una casa antigua sin reformar, un local en una calle que ha perdido actividad o una finca con problemas urbanísticos.
En esos casos, un informe pericial bien fundamentado puede aportar prueba para solicitar la rectificación de la autoliquidación o recurrir la liquidación en los términos legales. Consulta la normativa sobre el valor de referencia publicada por Catastro. Consulta siempre con tu asesor fiscal la vía y los plazos adecuados.
5. Garantías de deudas, embargos y conflictos de arrendamiento
- Valorar un inmueble que se ofrece en garantía de una deuda.
- Discutir el valor fijado en una subasta o embargo.
- Determinar la renta de mercado de un alquiler en un conflicto entre arrendador y arrendatario.
- Valorar daños, vicios constructivos o la pérdida de valor de un inmueble.
¿Qué debe incluir un buen informe pericial inmobiliario?
- Identificación completa del inmueble: datos registrales, catastrales y urbanísticos.
- Visita e inspección del inmueble, con reportaje fotográfico.
- Método de valoración explicado. Lo habitual es el método de comparación con testigos reales de mercado, complementado cuando procede con el método de coste o el de actualización de rentas.
- Testigos de mercado de la misma zona, homogeneizados por superficie, estado, planta, antigüedad, etc.
- Conclusión razonada del valor y fecha de referencia de la valoración.
- Declaración de objetividad del perito y su cualificación profesional.
Un informe sin testigos ni método es una opinión, no un peritaje. El resultado de un procedimiento no está garantizado: el tribunal valora los dictámenes conforme a las reglas de la sana crítica, según el artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Por qué importa el conocimiento local
Valorar un piso en Ontinyent no es lo mismo que valorar uno en Valencia. Tampoco es igual una casa en el centro histórico de Xàtiva que un chalet en una partida rural de L’Alcoià. Los portales inmobiliarios muestran precios de oferta, no de cierre. El conocimiento local ayuda a seleccionar comparables y a identificar diferencias entre inmuebles. Los datos de operaciones cerradas deben estar documentados; no pueden deducirse solo de los anuncios.
Soy Perito Judicial Inmobiliario (APJUDE nº 0162) y Experto Inmobiliario (APEI nº 3.128). Elaboro informes periciales de valoración para herencias, divorcios, proindivisos, procedimientos judiciales y conflictos fiscales en la Vall d’Albaida, La Costera y L’Alcoià. Si necesitas una valoración, puedes contactar conmigo. Tienes más información por municipio en valoración de vivienda en Ontinyent, Xàtiva, Alcoy y Cocentaina. También puedes conocer mi trayectoria en Sobre Salva Palau.
Qué valoración necesitas según tu objetivo
Para una primera orientación comercial puedes solicitar una estimación gratuita en Kapitalia. Si necesitas un informe pericial firmado, contacta para definir su finalidad, documentación y presupuesto. Son servicios distintos.
Preguntas frecuentes
¿Qué hace un perito judicial inmobiliario?
Valora inmuebles de forma objetiva y razonada mediante un informe pericial, y puede defender esa valoración ante un juzgado o una administración.
¿Cuál es la diferencia entre una tasación y un peritaje inmobiliario?
La tasación hipotecaria sirve para que el banco conceda un préstamo y sigue la Orden ECO/805/2003. El peritaje busca el valor de mercado real para resolver un conflicto y está pensado para defenderse en juicio.
¿Cuánto cobra un perito judicial inmobiliario?
Depende del tipo de inmueble, de la finalidad del informe y de si hay que ratificarlo en el juzgado. Como orientación, un informe pericial de valoración de una vivienda suele moverse entre 300 y 800 € más IVA; fincas rústicas, naves, conjuntos de varios inmuebles o informes contradictorios se presupuestan aparte, y la ratificación en juicio se cobra como actuación independiente. Cuando el perito lo designa el juzgado, presenta una provisión de fondos que la parte debe consignar antes de empezar (artículo 342 de la LEC). Pide siempre presupuesto cerrado por escrito antes de encargar nada.
¿Qué revisa un perito en una vivienda?
Visita el inmueble y comprueba la superficie real frente a la registral y la catastral, el estado de conservación y de las instalaciones, la distribución, la planta, el ascensor, el garaje y los anejos, la situación urbanística y las cargas que constan en el Registro de la Propiedad. Después busca testigos comparables reales de la zona, los homogeneiza y razona el valor. Un informe serio explica de dónde sale cada cifra.
¿Cuánto tarda un informe pericial?
Entre una y tres semanas desde la visita, en función de la documentación disponible y de la complejidad del inmueble. Si el informe es para un procedimiento judicial, el plazo lo marca el juzgado y conviene encargarlo con margen.
¿Puede ser perito el mismo agente que vende la vivienda?
No debería. El perito tiene que ser imparcial: si tiene interés directo o indirecto en el asunto, relación con alguna de las partes o ha intervenido en la operación, puede ser tachado (artículo 343 de la LEC) o recusado si lo nombró el juzgado (artículo 124 de la LEC). En mi caso, cuando Kapitalia interviene en una compraventa, no actúo como perito en ese mismo asunto.
¿Necesito un perito para repartir una herencia?
No es obligatorio, pero si los herederos no se ponen de acuerdo sobre el valor de los inmuebles, un informe pericial independiente puede facilitar una negociación, sin garantizar que se evite un pleito.
¿Sirve un informe pericial para pagar menos impuestos?
Puede servir como prueba para discutir un valor fiscal que no se corresponde con la realidad. La viabilidad depende de cada caso; consúltalo con tu asesor fiscal.
¿Qué es un perito designado por el juzgado?
Es el perito que nombra el juez a partir de las listas que remiten anualmente los colegios y asociaciones profesionales (artículos 339 y 341 de la LEC).
Un ejemplo reciente de para qué sirve un perito: en los derribos de la Cantereria de Ontinyent explico cómo se fija el precio cuando la administración compra tu casa y qué papel tiene la hoja de aprecio. Para encargar un informe, escríbeme desde el formulario de contacto de Kapitalia.
Salva Palau es Experto Inmobiliario (APEI nº 3.128), Perito Judicial Inmobiliario (APJUDE nº 0162) y gerente de Agentes Inmobiliarios Kapitalia (Registro de Agentes Inmobiliarios de la Comunitat Valenciana nº 0019).
