Siendo extranjero, sí puedes comprar una propiedad en España, sin importar tu nacionalidad —no existen restricciones específicas basadas en tu país de origen (ya seas ciudadano de la UE o extracomunitario) . A continuación, te detallo los requisitos principales y el proceso que suele seguirse:
Requisitos Legales y Administrativos
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Obtener el NIE (Número de Identificación de Extranjero)
Obligatorio para cualquier transacción, como firmar escrituras, pagar impuestos o abrir cuentas bancarias .
Tipos de NIE según tu situación:
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NIE temporal: para ciudadanos de la UE que solo van a estar de paso o solo compran una propiedad.
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NIE de no residente: para extracomunitarios que no residen en España pero desean realizar la compra.
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NIE de residente: cuando pretendes quedarte más de 183 días al año .
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Cuenta bancaria en España
No es obligatoria, pero sí muy recomendable. Facilita los pagos de impuestos, honorarios, escrituras y otras transferencias necesarias .
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Documentación adicional
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Pasaporte: necesario para obtener el NIE, firmar escrituras, abrir cuenta y para el registro .
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Certificado de no residencia: en algunos casos requerido para trámites fiscales o bancarios .
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Justificante de fondos: extractos bancarios o documentación que demuestre solvencia para respaldar la operación .
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Proceso General para la Compra
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Buscar la propiedad (por portales como Idealista, Fotocasa, Rightmove, o mediante agencia).
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Firmar un contrato de reserva o de arras (depósito que asegura la reserva del inmueble) .
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Obtener tasación oficial, crucial si solicitarás una hipoteca .
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Firma de la escritura pública ante notario, donde se realiza el pago y se formaliza la compra .
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Inscripción en el Registro de la Propiedad, para que la vivienda quede legalmente a tu nombre .
Impuestos y Costes Asociados
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IVA (10 %) en viviendas nuevas (excepto en Canarias: 6,5 %) .
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Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para viviendas de segunda mano: entre 6 % y 10 % según la comunidad autónoma .
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Gastos notariales, registro, gestoría, tasación y abogado: pueden sumar entre el 1 % y el 3 % del precio de compra .
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Impuesto de bienes inmuebles (IBI): impuesto anual municipal basado en el valor catastral .
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Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR): si no vives en España, grava los ingresos derivados de tu propiedad —19 % para residentes en la UE, 24 % para extracomunitarios, y sólo se permiten deducciones si eres de la UE .
Aspectos Importantes a Considerar
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No necesitas residencia ni visado para comprar, basta con un visado Schengen para entrar como turista .
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Programa de Golden Visa, que antes permitía obtener residencia a cambio de inversión inmobiliaria (mínimo €500 000), ha sido derogado recientemente .
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Se han propuesto medidas fiscales muy gravosas (hasta 100 % de tributación para compradores extracomunitarios no residentes), pero todavía están en discusión y requieren aprobación parlamentaria .
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Riesgos potenciales incluyen cláusulas complicadas como derechos de usufructo, problemas de legalización, o licencias turísticas obligatorias en zonas claves . Es muy recomendable contar con un abogado o asesor local de confianza, preferiblemente que hable tu idioma.
Resumen:
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Elemento |
Requisito / Detalle |
|---|---|
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Restricciones legales |
Ninguna, puedes comprar libremente |
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NIE |
Obligatorio (temporal, no residente o residente según tu situación) |
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Cuenta bancaria |
No obligatoria, pero facilita todo |
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Documentación |
Pasaporte, justificantes de solvencia, certificado de no residencia (si aplicable) |
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Proceso de compra |
Búsqueda, reserva, tasación, escritura, registro |
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Impuestos y costes |
IVA o ITP (6–10 %), notaría, registro, IBI, IRNR |
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Residencia / visado |
No es necesaria para comprar |
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Golden Visa |
Programa derogado (no disponible) |
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Nuevas medidas fiscales |
Propuesta de impuesto del 100 % para extracomunitarios en revisión |
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Recomendación clave |
Tener asesoría legal especializada en España |