# Vender la vivienda antes de fin de año: qué cambia en tu IRPF de 2026 (y cuándo conviene esperar) - Link: https://salvapalau.com/vender-vivienda-antes-fin-de-ano-irpf/ - Published: 2026-11-02T14:03:33+01:00 - Author: Salva Palau **Cada noviembre me llegan las mismas dos preguntas: «¿firmo antes del 31 de diciembre o espero a enero?» y «¿cuánto me va a quitar Hacienda?».** Este año hay más matices que nunca, porque además del IRPF entra en juego un cambio en la plusvalía municipal que se estrena el 1 de diciembre de 2026. Vender la vivienda antes de fin de año no es, por sí solo, ni bueno ni malo: depende de tu edad, de lo que vayas a hacer con el dinero y de los años que lleves con el piso. Esto es lo que explico a los vendedores de Ontinyent, Xàtiva, Alcoi y Cocentaina cuando me preguntan por la fecha: reglas generales y un ejemplo con cifras. La decisión final se toma con tus números delante. ## Vender la vivienda antes de fin de año: la fecha de la escritura lo decide todo En el IRPF la ganancia por vender tu casa se imputa al año en que se firma la escritura ante notario (o se entrega la posesión, si es anterior). No cuenta la fecha de las arras ni la del cobro de la señal. Firmar el 29 de diciembre lleva la venta a la Renta de 2026 (se presenta entre abril y junio de 2027); firmar el 8 de enero, a la de 2027. Esa semana cambia el ejercicio en el que la ganancia se suma a tus demás rentas del ahorro y, como verás, puede cambiar la cuota. Por eso en los [contratos de arras](https://salvapalau.com/errores-contrato-arras-penitenciales/) pongo siempre una fecha tope de escritura pensada con el calendario fiscal delante. ## Cómo se calcula lo que pagas por vender tu casa en 2026 La ganancia es la diferencia entre el **valor de transmisión** (precio de venta menos los gastos que pagas tú: comisión de la inmobiliaria, plusvalía municipal, certificado energético, cancelación registral de la hipoteca) y el **valor de adquisición**( lo que pagaste más el ITP o el IVA de entonces, notaría, registro, gestoría y las mejoras con factura; no cuentan las reparaciones ni el IBI). Si heredaste el piso, el valor de adquisición es el declarado en Sucesiones. La ganancia tributa en la base del ahorro con esta escala, vigente en 2026 (la misma desde 2025): | Tramo de la base del ahorro | Tipo | | Hasta 6.000 € | 19 % | | De 6.000 a 50.000 € | 21 % | | De 50.000 a 200.000 € | 23 % | | De 200.000 a 300.000 € | 27 % | | Más de 300.000 € | 30 % | La escala se aplica sobre toda la base del ahorro del año, no solo sobre la venta: si ese ejercicio has vendido un fondo o cobrado dividendos, se suman. Las pérdidas compensan ganancias del mismo año (y hasta un 25 % de los rendimientos del capital mobiliario) y se arrastran cuatro años. ## Las exenciones que pueden dejar la factura a cero * **Reinversión en vivienda habitual.** Si vendes la vivienda que has ocupado al menos tres años y destinas todo el importe a comprar otra en los dos años anteriores o posteriores, la ganancia queda exenta; si reinviertes una parte, la exención es proporcional, y la hipoteca que cancelas se descuenta del importe a reinvertir. Lo cuento con calendario en [vender tu casa para comprar otra](https://salvapalau.com/vender-casa-comprar-otra/). * **Mayores de 65 años.** Si vendes tu vivienda habitual con 65 años cumplidos el día de la escritura, no pagas IRPF por la ganancia, reinviertas o no. El Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor desde el 8 de octubre, pendiente de convalidación) añade que la vivienda conserva la condición de habitual sin límite de tiempo cuando el mayor se ha trasladado a una residencia o a casa de un familiar. * **Renta vitalicia.** Con más de 65 años, la ganancia de cualquier inmueble (también un piso alquilado o una casa de campo) queda exenta si en seis meses contratas una renta vitalicia asegurada, hasta 240.000 € reinvertidos. * **Compras anteriores a 1995.** La parte de la ganancia generada hasta el 20 de enero de 2006 se reduce con los coeficientes de abatimiento, mientras no superes 400.000 € de valor de transmisión acumulado desde 2015. En pisos comprados en los años 80 el ahorro es grande. ## La plusvalía municipal cambia el 1 de diciembre de 2026 El vendedor paga también la plusvalía municipal (IIVTNU) en los 30 días hábiles siguientes a la escritura, por el método objetivo (valor catastral del suelo por un coeficiente según los años de tenencia) o por el incremento real si es menor; si no hubo incremento, no se paga. El Real Decreto-ley 29/2026 sustituye la tabla de coeficientes máximos desde el 1 de diciembre de 2026: suben los de las viviendas con entre 5 y 16 años (a los 9 años, de 0,15 a 0,25; a los 10, de 0,12 a 0,22) y bajan los de las más antiguas (con 20 años o más, de 0,40 a 0,30). Dos avisos: la bajada se aplica sola cuando la ordenanza del ayuntamiento supera el nuevo máximo, pero la subida solo llega si tu ordenanza remite al máximo legal o el pleno la aprueba; y el decreto se vota en la Diputación Permanente del Congreso el 12 de noviembre. Si no se convalida, sigue la tabla actual. ## Cuándo conviene firmar antes del 31 de diciembre y cuándo esperar **Firma antes de que acabe 2026** si compraste tu vivienda habitual actual hace menos de dos años y la venta tiene que entrar en ese plazo de reinversión; si 2026 ha sido un año de rentas bajas y 2027 no lo será; si tienes pérdidas de este año( acciones, fondos, otra venta) que compensar; si tu piso tiene entre 5 y 16 años y la plusvalía te va a subir en diciembre; o si ya tienes comprador y precio: un buen comprador en noviembre vale más que una hipótesis en marzo, como cuento en [por qué un piso recibe visitas y no ofertas](https://salvapalau.com/piso-ontinyent-visitas-sin-ofertas/). **Espera** si cumples 65 años en los próximos meses y es tu vivienda habitual; si te faltan semanas para los tres años de residencia que exige la reinversión; si en 2026 has tenido una indemnización, un rescate de plan de pensiones u otra renta extraordinaria que empuja la ganancia a tramos del 23 % o más; o si tu piso tiene 20 años o más y tu ayuntamiento aplica el coeficiente máximo: ahí no hace falta esperar a enero, basta con firmar desde el 1 de diciembre, si el decreto se convalida. Y si el piso está alquilado, los contratos nuevos desde el 2 de diciembre tienen un régimen distinto en el IRPF del propietario que puede interesar a un comprador inversor; lo explico en [los decretos de alquiler de 2026](https://salvapalau.com/decretos-alquiler-2026-ontinyent-xativa-alcoi-cocentaina/). ## Un ejemplo con cifras (orientativo) Piso en el centro de Xàtiva comprado en 2005 por 110.000 € y vendido en noviembre de 2026 por 150.000 €, sin obras de mejora, con la agencia pagada por el vendedor: | Concepto | Importe | | Valor de adquisición (110.000 € + ITP del 7 % de 2005 + notaría, registro y gestoría) | ≈ 119.200 € | | Valor de transmisión (150.000 € − comisión 2,5 % + IVA − plusvalía municipal ≈ 1.100 € − certificado energético) | ≈ 144.200 € | | Ganancia patrimonial | ≈ 25.000 € | | IRPF sin exenciones (19 % hasta 6.000 € y 21 % el resto) | ≈ 5.130 € | | IRPF si reinvierte 100.000 € de los 144.200 € en su nueva vivienda habitual (69 % exento) | ≈ 1.490 € | | IRPF si el vendedor tiene 65 años y era su vivienda habitual | 0 € | El comprador paga el ITP del 9 % (13.500 €) que rige en la Comunitat Valenciana desde el 1 de junio de 2026, con tipos reducidos para menores de 35 años y familias numerosas que resumo en [los requisitos y costes de comprar vivienda](https://salvapalau.com/requisitos-extranjeros-comprar-viviendas-o-inmuebles-en-espana/). Y para saber de qué precio partes, mira [cuánto vale tu piso en Xàtiva en 2026](https://salvapalau.com/precio-vivienda-xativa-2026/). ## Si el vendedor no reside en España El comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo con el modelo 211 en el mes siguiente a la escritura, como pago a cuenta del vendedor. Este declara la ganancia en el modelo 210 en los tres meses siguientes a ese plazo, tributa al 19 % y recupera la retención que exceda de la cuota (toda, si vendió con pérdida). Cada vez tengo más vendedores europeos en la comarca y este punto les sorprende siempre. ## Preguntas frecuentes sobre vender la vivienda a fin de año ### ¿Cuenta la fecha de las arras o la de la escritura? La de la escritura (o la entrega de la posesión, si fuera anterior). Arras en diciembre y escritura en enero tributan en 2027. ### ¿Puedo vender en diciembre y comprar la nueva casa en 2028? Sí, si compras dentro de los dos años siguientes, contados de fecha a fecha, y lo haces constar en la Renta de 2026. Si no reinviertes, presentas complementaria con intereses. ### ¿Qué pasa si vendo con pérdida? No pagas IRPF por la venta y la pérdida compensa otras ganancias del año; lo que sobre se arrastra cuatro ejercicios. La plusvalía municipal tampoco se paga si acreditas que no hubo incremento de valor. ### ¿Me conviene esperar si cumplo 65 en marzo? Si es tu vivienda habitual, sí, salvo que el comprador no pueda esperar: la exención se mira el día de la escritura y es total. ### ¿Cambia algo el IRPF en 2027 para quien vende? A día de hoy no hay aprobado ningún cambio de la escala del ahorro ni de las exenciones. Lo que cambia es la plusvalía municipal (1 de diciembre) y, para quien alquila, las reducciones de los contratos nuevos (2 de diciembre), ambas pendientes de convalidación. ## Mi conclusión (y cómo puedo ayudarte) La fecha de la escritura es una herramienta fiscal, pero solo si la decides con los números delante: ganancia real, exenciones, años de tenencia y la ordenanza de plusvalía de tu municipio. En la mayoría de ventas de la comarca el ahorro de esperar son unos cientos de euros y el riesgo de perder al comprador pesa más; en las de mayores de 65 y en las de pisos muy antiguos, la fecha puede valer miles. * Pide una [valoración gratuita en Kapitalia](https://www.kapitalia.net/valoracion-gratuita/?utm_source=salvapalau&utm_medium=blog&utm_campaign=vender-fin-ano) y te decimos qué vale hoy tu vivienda y qué ganancia vas a declarar. * [Cuéntanos qué quieres vender](https://www.kapitalia.net/vender/?utm_source=salvapalau&utm_medium=blog&utm_campaign=vender-fin-ano) en Ontinyent, Xàtiva, Alcoi o Cocentaina, o mira los [inmuebles en venta](https://www.kapitalia.net/venta/?utm_source=salvapalau&utm_medium=blog&utm_campaign=vender-fin-ano) si buscas la siguiente casa. * Informe pericial, herencia o juzgado: escríbeme a [salvadorpalau@kapitalia.net](https://salvapalau.com/vender-vivienda-antes-fin-de-ano-irpf/salvadorpalau@kapitalia.net)· WhatsApp: [@salvapalau](https://wa.me/salvapalau). _Fuentes: Ley 35/2006 del IRPF, artículos 33.4.b, 34 a 36, 38, 49 y 66 y disposición transitoria novena ([texto consolidado en el BOE](https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764)); Real Decreto 439/2007, artículos 41 y 41 bis; Ley 7/2024 (tramo del 30 % desde 2025); Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, artículo 10 (coeficientes del IIVTNU) y medidas en el IRPF, según los resúmenes de [Notarías Barcelona](https://notariasbarcelona.es/real-decreto-ley-29-2026-novedades-fiscales/) y [Guía Fiscal](https://guiafiscal.es/actualidad/coeficientes-plusvalia-diciembre-2026/); Real Decreto Legislativo 2/2004 (TRLHL), artículos 104 a 110; [Agencia Tributaria, retención a no residentes](https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/no-residentes/irnr-sin-establecimiento-permanente/retenciones-irnr-sin-establecimiento-permanente/retencion-adquirente-inmueble.html); Ley 5/2025 de la Generalitat Valenciana (ITP del 9 %). Contenido orientativo a 2 de noviembre de 2026: no sustituye el asesoramiento fiscal individualizado ni una valoración del inmueble._ ### Compártelo: * [ X ](https://salvapalau.com/vender-vivienda-antes-fin-de-ano-irpf/?share=twitter) * [ Facebook ](https://salvapalau.com/vender-vivienda-antes-fin-de-ano-irpf/?share=facebook) ### Me gusta esto: Me gusta Cargando...